L'OPÉRATION
a Ville d’Aix-en-Provence met en œuvre le Plan Vigilance Bâti Centre-Ville destiné à mieux connaître le bâti et prévenir ses risques d’éventuelles dégradations.
Il s’agira d’un dispositif global concernant les 2800 bâtiments publics et privés de toutes époques, identifiés en centre-ville.
Ce Plan comprendra différents volets de prise en compte :
L
- pédagogie du bâti. Information et sensibilisation du grand public, des propriétaires et des bailleurs aux enjeux d’entretien, de surveillance, de prévention des risques,
- mise en place d’un diagnostic précis de l’état de chaque bâtiment en identifiant de potentiels désordres structuraux,
- cartographie et fiche d’identité de chaque bâtiment à date
- suivi de relations avec les propriétaires et bailleurs sur la prise en compte des travaux nécessaires à la sécurisation complète des bâtiments, des usagers et des usages du centre-ville, information sur les aides publiques à la rénovation.
L’ancienneté globale du bâti en centre-ville, l’absence bien souvent de profondes fondations pour les immeubles les plus anciens, l’évolution climatique et ses conséquences sur les épisodes thermiques, venteux, pluvieux, ainsi que sur la stabilité des sols, la présence à faible profondeur d’une importante nappe phréatique en constante évolution, le manque parfois de vigilance des propriétaires ou leur impossibilité à engager les nécessaires travaux d’entretien de leur bâtiment, mais aussi certains contextes particuliers contribuant à la fragilisation des structures bâties, ont provoqué dans notre ville de récentes alertes.
Les drames survenus dans les centres anciens de Marseille et de Lille, les immeubles récemment ébranlés à Bordeaux, Toulon, Orléans, Paris ou Manosque témoignent d’un phénomène urbain généralisé, parfois préoccupant, tout particulièrement dans les secteurs historiques, en France comme dans d’autres pays européens.
De manière générale, les bâtiments concernés par les désordres structuraux ont bien souvent été édifiés il y a plusieurs siècles. Ils concernent de petites copropriétés et sont aussi marqués par des défaillances dans leur entretien. Ce constat est également celui fait dans notre ville, malgré l’attention publique, constante dans son suivi, au cours des trente dernières années.
En effet, la ville d’Aix-en-Provence mène depuis longtemps une politique active de réhabilitation de son centre-ville avec mise en valeur de la qualité de son patrimoine architectural et urbain de lutte contre l’habitat indigne.
Le centre-ville d’Aix qui bénéfice d’un périmètre de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), a ainsi bénéficié de plusieurs dispositifs d’amélioration du cadre de vie et de l’habitat, au travers notamment de 6 Opérations d’Amélioration de l’Habitat privé (OPAH), qui se sont déroulées entre 1992 et 2015, puis 1 Programme d’Intérêt Général (PIG) métropolitain.
Les OPAH d’Aix-en-Provence ont permis la réhabilitation de près de 5000 logements, soit plus d’1 logement sur 4 remis aux normes en centre-ville, avec le soutien d’aides publiques. Ces dispositifs destinés à éradiquer progressivement l’habitat insalubre, à éloigner les marchands de sommeil et à faire disparaître les îlots urbains dégradés, se prolongent encore aujourd’hui avec une Opération de Restauration Immobilière (ORI) en cours de déploiement. Car on l’a oublié, mais avant cette action volontariste de la Ville, les îlots urbains dégradés existaient au cœur même du centre historique d’Aix, avec leur cortège de précarité, d’insalubrité, de périls pour les habitants et pour leur voisinage.
Les actions en ce sens se poursuivent avec une attention particulière souhaitée par la municipalité, pour lutter contre la vacance, l’absence d’entretien de certains bâtiments et pour permettre le retour en centre-ville de familles dans des logements sains, adaptés et modernisés.
Néanmoins, malgré cet engagement de longue date, la ville d’Aix a connu au cours des dernières années quelques situations difficiles de dégradation structurelle de certains bâtis, voire de périls. Ce fut le cas sur le haut du Cours Sextius, sur la place des Cardeurs, sur l’immeuble Milhaud-Artéa du boulevard de la République, Rue Jacques de La Roque ou même dernièrement en bas du Cours Mirabeau.
Car en dernier recours, lorsqu’un bâtiment présente des signes inquiétants de fragilité, la Ville procède à son évacuation préventive. Le principe de précaution prévaut, mais il a des conséquences douloureuses pour les personnes et les familles conduites à évacuer les bâtiments, ainsi que pour les activités économiques et de services qui sont interrompues. Il faut prévenir ces situations, ces risques et cette détresse.
Un test a été effectué autour de la place des Tanneurs au cours de l’été 2023 pour établir la pertinence du contrôle visuel par drone des toitures et façades. Le test a été concluant et a permis d’identifier des désordres et d’avancer sur l’élaboration d’un cahier des charges et d’un dispositif renforcé.
La proposition de diagnostic a été établie sur deux plans :
Une action coordonnée d’information des propriétaires, gestionnaires, bailleurs sur les principaux signes de faiblesse ou de dégradation du bâti, ainsi que sur les solutions pour y remédier. Une exposition technique, des permanences-conseil, des documents de communication et autres supports numériques accompagnant cette campagne de sensibilisation ;
Un diagnostic visuel global portant sur les 2800 bâtiments anciens du centre-ville, à l’aide d’évaluations faites par drone sur les toitures et les façades et permettant ainsi d’identifier différents désordres, ainsi qu’un contrôle visuel de complément en pied de façade.
L’ensemble du dispositif repose sur l’acceptation de la démarche par l’ensemble des acteurs concernés. C’est pourquoi le volet pédagogique, d’information et de communication sur le dispositif et ses différentes étapes, est essentiel et doit être partagé par le plus grand nombre. Le plan est d’intérêt général, consensuel dans la mesure où il ne cherche pas à jeter le discrédit sur tel ou tel bâtiment, mais au contraire à faire comprendre les enjeux pour les habitants et les usagers du centre-ville, pour les activités économiques et le patrimoine, pour les bailleurs, les syndics et les propriétaires dont l’intérêt immédiat est de prévenir des risques majeurs qui pourraient survenir à l’avenir et d’éviter ainsi les lourdes procédures de périls.
Dans cette logique il associera également les associations et comités d’intérêt de quartier, les conseils en patrimoine et les notaires.
Le Maire d’Aix-en-Provence a souhaité apporter une réponse d’intérêt général, globale et ambitieuse à ce contexte.
Elle a pour cela travaillé en amont avec les services municipaux de l’Aménagement, de l’Urbanisme, du Patrimoine, des Bâtiments, de l’Espace Public. La ville d’Aix a engagé le renforcement du service IMR (Immeubles Menaçant Ruine) sous la responsabilité d’une Ingénieure Chef de service en charge du suivi des désordres structurels et des arrêtés de périls.
En parallèle, la ville d’Aix a sollicité, au printemps 2023, la Société Publique Locale d’Aménagement Pays d’Aix Territoires/SEMEPA, dans le cadre de sa concession de réhabilitation de l’agglomération aixoise, afin d’étudier la mise en œuvre d’une campagne de sensibilisation et d’incitation à destination des propriétaires d’immeubles sur la qualité et la sécurité du bâti.
Il s’agissait à l’origine d’une mission de prévention, d’information et de communication.
Il est par la suite apparu que cette feuille de route pouvait être complétée et se transformer en véritable Plan de vigilance et de sécurisation du bâti en centre-ville.
En effet, les désordres survenus ou constatés étaient de natures différentes et avaient aussi des origines différentes. L’étude des situations et les réponses susceptibles d’être mises en œuvre, l’étude des initiatives prises ailleurs en France et en Europe, ont conduit à penser que l’établissement d’un état des lieux à date et son suivi au fil des années, un accompagnement régulier des propriétaires, syndics et bailleurs, des synergies nouvelles entre particuliers, services et institutions, des réponses techniques concrètes pouvaient, sans prétendre au risque-zéro, contribuer à apporter de nombreuses réponses aux situations et aux évolutions délétères. Et ce faisant diminuer très notablement les périls à venir.
Le périmètre du Plan Vigilance Bâti Centre-Ville est celui de la concession d’aménagement de la SPLA-SEMEPA et du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du centre-ville.
Bâtiments concernés : ensemble des immeubles privés construits avant 1974, soit 2 741 immeubles, ainsi qu’une centaine d’immeubles dégradés déjà repérés par la Ville et la SPLA ainsi que les bâtiments publics. Au total près de 2800 bâtiments du centre ancien.
L’importance du périmètre d’intervention, les objectifs et le nombre de bâtiments pris en compte par le Plan Vigilance Bâti Centre-ville font de cette opération la réponse la plus importante et innovante mise en œuvre par une ville de France sur son centre-ville.
L’opération Vigilance Bâti Centre-ville pourra ainsi servir de modèle reproductible pour d’autres communes, alors que les mêmes problématiques se posent à l’ensemble des centres villes historiques de notre pays. C’est un signal fort et volontariste que la Ville d’Aix va proposer aux autres villes de France avec le déploiement imaginé pour son centre-ville et ses résultats.
Dans l’absolu, il n’y a pas de limite à la durée de vie d’un bâtiment. Mais le manque d’entretien, ou des travaux le concernant réalisés hors des règles de l’art, peuvent conduire à un dépassement de sa limite de résistance et à la naissance de désordres structuraux qui pourront causer à terme des dégâts voire un effondrement.
Ainsi, une simple infiltration d’eau prolongée constitue la cause la plus fréquente de problèmes structurels, mais bien d’autres ont été identifiées, telles certaines caves fragilisées par des travaux privés et des changements de destination, le poids renforcé sur certains planchers ou toitures, la modification des circulations d’air par fermeture des cours intérieures etc.
L’objectif du Plan est simple. Et il est double.
D’une part, une campagne d’information et de communication auprès des propriétaires, syndics de copropriété, syndics professionnels, administrateurs de biens, notaires et avant toute autorisation d’urbanisme. Il s’agit de faire comprendre les points de vigilance à observer sur les structures bâties, les alertes à donner, les prises de contact à avoir avec les services municipaux qui ne peuvent entrer dans les bâtiments privés sans autorisation, les réponses à donner aux mises en garde liées aux diagnostics.
Ce volet comprend l’envoi, préalable à toute action menée, de courriers aux propriétaires, bailleurs, syndics, mais aussi de plaquettes de présentation et d’identification des risques à diffuser.
Un travail de culture générale et pédagogie est indissociable de la réussite et de l’appropriation par tous de l’intérêt de l’opération, y compris en dehors de son périmètre géographique.
Il sera permis par la mise à disposition du grand public
d’un site internet dédié à l’opération www.vigilancebati-aix.fr, aux informations à connaître sur les risques structurels touchant au bâti, aux réflexes à avoir, aux contacts et organismes à connaître, à la parution d’articles et de communication digitale et à la présentation d’une exposition ouverte au grand public, pour comprendre les enjeux et les bonnes pratiques de préservation de la qualité et de la sécurité des bâtiments.
Connaître les enjeux et les bonnes pratiques de préservation de la qualité et de la sécurité du bâti.
D’autre part, procéder à un diagnostic technique visuel de référence pour chaque bâtiment du centre-ville. Chaque toit, chaque façade fera l’objet de prises de vues en haute définition par drone, avec focus sur chaque élément d’attention, fissure ou absence de tuile, défaut d’accroche de volet ou de goutière etc.
L’ensemble des vues collectées fera l’objet d’une analyse fine a posteriori par un architecte de la SPLA et un bureau d’étude technique.
Chaque situation, chaque problématique sera identifiée et pourra donner lieu à contrôle in situ de complément, contrôle de façade ou demande de visite des espaces communs. Ces éléments, ainsi que les interrogations qui pourraient être soulevées par les propriétaires eux-mêmes, contribueront à établir des fiches dédiées à l’état à jour de chaque bâtiment et à identifier les immeubles présentant des fragilités, des risques et dysfonctionnements.
L’opération se veut très concrète. L’outil de prévention original qui est mis en place pourra évoluer en fonction des remontées d’informations et des données collectées.
Le diagnostic conservera la mémoire d’une situation à date et de ses évolutions au fil des années, car il devra être reproduit à échéance régulière au fil des prochaines décennies.
En parallèle, une étude concernant l’état de la nappe phréatique sous le centre ancien est lancée avec mise en place de 13 piézomètres répartis sur l’ensemble du périmètre et complétant les 2 déjà positionnés aux Thermes Sextius.
Ces dispositifs vont apporter des renseignements précieux sur l’ensemble du périmètre d’intervention et sa proche périphérie. Ils sont destinés à étudier, au fil des saisons, les évolutions des remontées d’eaux, ainsi que leurs possibles impacts sur le bâti (Présence de l’eau avérée entre 2 et 7 m sous terre).
Ce dispositif sera complété par une information des propriétaires, syndics et bailleurs sur la présence de l’eau souterraine et les conseils pour éviter de favoriser ses remontées ou sa mauvaise évacuation.
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Le centre-ville rencontre des problèmes d’eau souterraine. Dans le cadre de l’amélioration des connaissances pour faire face à des problématiques de sources et d’inondation de caves souterraines du centre-ville, la ville d’Aix en Provence, a souhaité la réalisation d’une étude hydrogéologique visant à :
• Faire un état des lieux des eaux souterraines,
• Établir la surface piézométrique des nappes libres,
• Comprendre les fluctuations du niveau des eaux souterraines et en suivre l’évolution
Le niveau piézométrique est la profondeur de la surface des nappes. Ce niveau est mesuré à l'aide d'un piézomètre. La piézométrie est la mesure de profondeur de la surface de la nappe d’eau souterraine.
Pour étudier les fluctuations d’une nappe il est nécessaire de faire un forage dans la nappe visée et d’équiper un ouvrage avec du matériel de suivi sur du long terme.
Afin d’établir une première base d’analyse des fluctuations des nappes, il est proposé un suivi sur un cycle hydrogéologique complet, c’est à dire sur 4 saisons.
La ville d’Aix en Provence a fait le choix de la mise en œuvre de 15 ouvrages piézométriques.